房地产这两年真是跌出了天际，开发商的日子别提多难了，盖好的房子卖不出去，地价收入暴跌，楼市一片“冰封”。就在大家一筹莫展的时候，一位熟悉的经济学“老炮儿”站出来了，他就是黄奇帆，前重庆市长，经济界公认的“实战派”。他的最新发言让人眼前一亮：国家或许会拿出10万亿来“抄底”房地产库存。听起来像天方夜谭？但仔细琢磨，却像是一把能救火的钥匙。
问题是，这一招真能行？国家真的会用这么大的手笔来兜底整个楼市吗？如果真的这样干，那背后的逻辑又是什么？今天我们就来拆解一下黄奇帆的“10万亿设想”，看看他这盘棋到底是怎么样布的。
先说个大背景。2025年1月12日，黄奇帆在一个经济论坛上对楼市发表了一番见解。这位“实战派”的话向来掷地有声，尤其是在经济圈，很多人都爱听他怎么分析。他提到，房地产如今已经成了中国经济的“烫手山芋”。别看过去二十年楼市风光无限，开发商们一个个赚得盆满钵满，但现在全行业却陷入了“冰河期”。
数据就是最有力的证据。2020年，全国新建房屋面积高达22亿平方米，但到了2024年，这个数字骤降到6亿多平方米——不到以前的三分之一。新房销售面积也从2020年的18亿平方米大跳水到2024年的5亿平方米。开发商的土地收入同样惨不忍睹，从2020年的8.7万亿元锐减到2024年的3万亿元左右。黄奇帆一语道破：过去的房地产开发太过“野蛮”，市场承受不了这么大的供应量，尤其是在一些三四线城市，房子盖了一片又一片，可买得起的人却寥寥无几。
更让人头疼的是，这种“库存山”直接影响到了地方政府的土地财政收入，也让开发商的资金链濒临断裂。整个行业陷入了“有房卖不掉，有地卖不出，有钱拿不回”的恶性循环。黄奇帆的提议，正是针对这个死循环设计的：国家出手，把这些卖不出去的房子买下来，变成保障性住房。
【事例分析】
一、房子卖不掉：库存压垮了开发商
问题的源头很简单，就是库存量太大。过去几年，开发商们一个劲儿地盖房子，仿佛房子能自己跑出去找买家一样。但现实是，市场早就“吃撑”了。尤其是在小城市，空置率高得吓人。一些地方的城市新区，白天看着就像座“鬼城”，晚上更是漆黑一片。
开发商的资金链因此陷入困境。卖不出去房子，就意味着回不了款；回不了款，就意味着没钱还债；没钱还债，整个行业就像一辆刹车失灵的车，随时可能冲出悬崖。而一旦开发商倒下，银行、地方政府、上下游产业都会被拖下水。
黄奇帆的建议是，国家出手，把这些房子买过来。这样一来，开发商能够回笼资金，缓解债务压力；二来，这些房子可以转化为保障性住房，既解决了库存问题，又满足了低收入群体的住房需求。
二、土地收入下滑：地方政府日子不好过
房地产行业的低迷直接冲击了地方政府的“钱袋子”。过去，土地收入可是地方财政的重要来源。开发商一买地，政府就能赚一大笔钱，然后再把这些钱投到基础设施建设上，形成一个良性循环。但现在，土地卖不出去了，地方政府的财政压力陡增。
这也是为什么黄奇帆提出，国家不仅要抄底库存，还要加大力度改造城中村和旧房子。这样做既能提升城市品质，又能拉动新的需求。地方政府也能通过这些项目找到新的收入来源。
三、金融风险：不能让楼市把银行拖下水
中国的房地产金融风险，跟美国次贷危机、日本房地产泡沫有很大不同。美国那会儿，买房可以零首付，房价上涨的部分还能当现金贷出来花，金融机构更是把高风险贷款打包卖给全世界，最终引发了全球金融危机。日本的情况则是因为城市化率太高，市场饱和，加上金融体系问题，导致经济长期低迷。
相比之下，中国的房地产金融体系相对稳健，没有零首付的政策，也没有把坏账打包出售的操作。但问题是，开发商的负债率太高了，普遍在80%-90%，一旦资金链断裂，银行也要跟着遭殃。黄奇帆的解决之道是，把房地产行业的负债率降到50%左右，同时规范借贷规则，不再让大笔资金涌入房地产行业，而是引导到其他产业。
四、保障性住房比例太低：需求和供给没匹配上
中国的保障性住房比例只有5%左右，而国际公认的合理水平是20%-25%。这意味着，大量低收入群体的住房需求没有得到满足，而这些人的购买力又不足以支撑商业地产市场。黄奇帆的“10万亿设想”正是为了解决这个问题。
国家把库存房转化为保障性住房，不仅能满足低收入群体的需求，还能通过“以租代售”的模式，让开发商逐步回笼资金，避免它们彻底破产。更重要的是，这样做还能避免房价的进一步下跌，稳定市场预期。
五、行业洗牌：大鱼吃小鱼的时代来了
黄奇帆还提到，未来两三年内，房地产行业的公司数量将从9万多家减少到2万家以内。这听起来有点残酷，但从行业发展的角度来看，却是必须的。过去，那些小型开发商靠着高负债、高周转赚快钱的时代已经一去不复返。行业集中度提高后，剩下的公司会更注重品质和长远发展，整个市场也会更加健康。
黄奇帆的这番话既是对楼市现状的精准剖析，也是对未来政策方向的大胆预测。有人说，他的“10万亿设想”像是一剂强心针，让人看到了一线希望；也有人认为，这更像是一场豪赌，稍有不慎就可能带来新的问题。不管怎么说，2025年的楼市注定不会平静。